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我國一二線主要城市房地產(chǎn)成交情況分析。 上周，一線四大城市房地產(chǎn)成交面積55萬平米，環(huán)比上周顯著上漲34%，同比大幅下滑45.00%。
小周期下的銷量：政策預期帶來超額收益 。 2010 年前，利好政策的出臺是超額收益的一個主要信號，但是隨著市場對該機制的不斷熟悉，信號本身也在前置，對利好政策的預期開始成為超額收益的信號。
城鎮(zhèn)化率、適齡購房人口數(shù)量是影響銷量的重要因素 。 大周期下，城鎮(zhèn)化率是影響銷量的一個重要信號，我們預計中國房地產(chǎn)行業(yè)在未來10-15 年將面臨拐點。
地產(chǎn)股在大周期下分為三階段走勢 未來持續(xù)看好與商業(yè)模式以持有型物業(yè)為主的公司。借鑒美國的經(jīng)驗，我們認為地產(chǎn)股在大周期下分為三階段走勢，第三階段是在城鎮(zhèn)化率超過 75%的情況下，地產(chǎn)股估值中樞依然能重回 30x PE。
銷量上升是地產(chǎn)股上漲的核心驅動力 。地產(chǎn)股反映的地產(chǎn)行業(yè)實體的發(fā)展趨勢，所以我們認為銷量同時也是地產(chǎn)股的核心驅動力。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《中華人民共和國 2014 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》， 2015 年我國房地產(chǎn)投資額達到 95,979 億元，未來市場空間可觀。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2016年以來大幅回暖。2015年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅0.99%，2016年前三季度回暖至5.76%。房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所改善，部分熱點城市土地購置行情火爆，導致土地購置面積同比降幅收窄，進而支持了投資增速回升
我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供給制度所取代。自從20世紀80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供給體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。
2017年1月我國房企受2016 年末認購額簽約滯后及三四線返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放帶動 銷售額維持大幅增長。2017 年 1 月盡管受昡節(jié)假期因素影響，但受 2016 年末認購額簽約滯后及三四線返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放帶動，主流房企銷售額維持大幅增長。
2016年我國股價大跌反彈三個時間段期間低估值藍籌房企憑借低估值、低倉位、業(yè)績高增長確定。從 2016 年股價大跌反彈的三個時間段（2 月 29 日-4 月 13 日、5 月 26 日-8 月 15 日、9 月 27 日-11月 14 日）來看，低估值藍籌房企憑借低估值、低倉位、業(yè)績高增長確定，在上述階段區(qū)間均有絕對收益和相對收益，其中首開、華發(fā)、中南等階段性絕對收益甚至超過 40%。
2016年我國房企受受益于行業(yè)回暖影響 銷售增速靚麗 預計廣宇、新湖、皇庭國際等部分轉型房企業(yè)績增速達100%以上。從業(yè)績角度來看，受益于行業(yè)回暖的影響，2016 年全國商品房銷售額同比增長 34.8%，其中華發(fā)股份、新城、中南建設等公司同比增速超過 100%，為業(yè)績增長奠定堅實基矗
2016年我國全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金14.4萬億元 同比增長15.2%。2016 年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 14.4 萬億元，同比增長 15.2%，增幅較 1-11 月擴大 0.2 個百分點。其中國內貸款 2.2 萬億元，同比增長 6.4%；自籌資金 4.9 萬億元，同比增長 0.2%；個人按揭貸款 2.4 萬億元，同比增長 46.5%；定金及預收款 4.2 萬億元，同比增長 29.0%。
2016年我國全國房屋新開工面積16.7億平方米 同比增長 8.1%。2016 年，全國房屋新開工面積 16.7 億平方米，同比增長 8.1%，增幅較 1-11 月上漲 0.5 個百分點。其中，住宅新開工面積 11.6 億平方米，同比增長 8.7%，辦公樓和商營房新開工面積同比下降 2.3%和 0.9%。從單月住宅新開工面積來看，12 月單月住宅新開工面積 11135 萬平方米，同比上升 16.3%，較 11 月上升 11.4 個百分點。
房地產(chǎn)按揭貸款擠出效應對經(jīng)濟影響 主要分為房地產(chǎn)開發(fā)投資活動、房地產(chǎn)生產(chǎn)活動、以及房地產(chǎn)消費活動。不可否認，信貸資金流入房地產(chǎn)后，除了刺激房地產(chǎn)本行業(yè)的發(fā)展之外，也會拉動其上下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響大致可以分為三個方面，分別為房地產(chǎn)開發(fā)投資活動、房地產(chǎn)生產(chǎn)活動、以及房地產(chǎn)消費活動。
